منبر _ وكالات :  

إلى أي مدى يمكن أن تنكمش الأوضاع المالية الخاصة بأسرتك في الأعوام القليلة المقبلة؟ يمكن أن تتلخص الإجابة في حجم الرهن العقاري الخاص بك.
إذا كنت قد اقترضت كثيرا من المال لشراء منزل أحلامك، فإن ارتفاع أسعار الفائدة لديه القدرة على كبح القدرة الشرائية للطبقات الوسطى أكثر بكثير مما فعلته زيادة تكاليف الطاقة حتى الآن.
لدي صديقة كانت تدفع 500 جنيه استرليني إضافية شهريا على قرضها العقاري منذ أن أبرمت صفقة بسعر فائدة ثابت. إنها بحاجة إلى الانتقال من منزلها في غضون عام، لأسباب تتعلق بالمدرسة، لذلك لم ترغب في الخوض في تعديل آخر.
عندما رفع بنك إنجلترا سعر الفائدة الأساسي بمقدار نصف نقطة مئوية الأسبوع الماضي – وهو أكبر ارتفاع منذ 27 عاما – أرسلت لي رسالة عبر تطبيق الواتساب تقول، “أشعر بغضب شديد”.
التزم معظم المقترضين في المملكة المتحدة بسعر فائدة ثابت، لكن نحو 1.3 مليون منهم سينتهي هذا العام و1.81 مليون في العام المقبل، وفقا لوزارة المالية البريطانية.
تظهر بيانات بنك إنجلترا أن أكثر من عشرة مليارات جنيه استرليني كانت على شكل مدفوعات زائدة على الرهون العقارية في الأشهر الستة الأولى من هذا العام – وهو اتجاه يتضح في استطلاع الزيادة الذي أجرته “فاينانشيال تايمز موني” في شباط (فبراير)، حيث قال 13 في المائة من المشاركين إن هذا كان هو الهدف”.
ارتفاع أسعار العقارات، وزيادة الرهون العقارية، وطول فترات السداد تعني أنه حتى التغيير البسيط في أسعار الفائدة سيزيد من تكاليف قرضك السكني مدى الحياة.
فيما يلي بعض النقاط التي تجب مراعاتها مسبقا عندما تقترب نهاية رهنك العقاري بسعر الفائدة الثابت.
إعداد معاملاتك الورقية
يحتاج أي شخص لديه رهن عقاري بسعر فائدة ثابت إلى التخطيط لما يجب القيام به عند وقت انتهائه. ابحث عن التاريخ، دونه في مذكرتك وكن مستعدا لبدء البحث عن صفقة جديدة قبل ستة أشهر على الأقل.
يقول أندرو مونتليك، مدير في شركة كوريكو للسمسرة العقارية، “لا يزال حجم طلبات الرهن العقاري التي يحصل عليها المقرضون عند مستويات عالية جدا، وقد شهدنا حالتين أو ثلاث حالات توقف مؤقتة فيما يتعلق بالقيام بأعمال جديدة بينما يستعدون لهذا المشروع بشكل جيد”.
سمع قصصا عن عملاء ينتظرون ثلاثة إلى أربعة أسابيع للحصول على موعد لمراجعة الرهن العقاري، في ذلك الوقت ارتفعت أسعار الفائدة.
إذا كنت ملتزما بالمقرض نفسه، فلا يمكن عادة تأمين صفقات إعادة الرهن حتى يكون لديك أقل من أربعة أشهر متبقية. لكن إذا كنت تتحول إلى مقرض جديد، في الأغلب ما يكون من الممكن “ضمان” سعر فائدة قبل ستة أشهر من انتهاء صلاحية صفقتك الحالية.
توقع أن تدفع نحو 500 جنيه استرليني للحصول على وسيط رهن عقاري مستقل لمساعدتك للعثور على أفضل صفقة تناسب ظروفك.
الإعداد الجيد يعني أنك تتجنب بؤس العودة إلى سعر الفائدة المتغير القياسي للمقرض. يبلغ متوسط سعر الفائدة المتغير القياسي بالفعل 5.17 في المائة، وفقا لموقع موني فاكتس لمقارنة الأسعار.
ارتفع هذا الرقم لمدة ثمانية أشهر متتالية ومن المرجح أن يتضخم أكثر، ما يزيد من صدمة السداد الكبيرة للذين يعقدون صفقات بسعر فائدة ثابت.
كم من الوقت يحتاج تثبيت سعر الفائدة؟
لن تشكرني لقولي إن أفضل وقت لتثبيت سعر فائدة قرضك العقاري كان قبل ستة أشهر إلى عام.
لا يزال التثبيت لمدة خمسة أعوام هو المنتج الأكثر شعبية، لكن متوسط سعر الفائدة المعروض على هذه الصفقات تجاوز 4 في المائة في آب (أغسطس)، وفقا لـ”موني فاكتس”- وهو مستوى شوهد آخر مرة في 2014. متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة عامين أقل قليلا عند 3.95 في المائة.
كلما زادت حقوق ملكيتك في منزلك، ستكون قادرا على تأمين سعر فائدة أفضل. مع ذلك، تميل الصفقات ذات أسعار الفائدة المنخفضة إلى الحصول على أعلى الرسوم “عادة ألف جنيه استرليني أو أكثر”. أضف الرسوم إلى قرضك، وستدفع فائدة إضافة إلى ذلك.
يبلغ سماسرة الرهن العقاري عن إشارات مبكرة على استعداد مزيد من المقترضين للمراهنة على سعر فائدة ثابت لمدة عامين، ويراهنون على أن البنوك المركزية ستضطر إلى خفض أسعار الفائدة في فترة الركود.
قال كل من المستثمرين الأمريكيين البارزين كاثي وود وراي داليو إنهما يتوقعان تخفيض أسعار الفائدة في 2023-24. مع ذلك، من المرجح أن يقدر غير المليارديرات قيمة اليقين بشأن سعر فائدة ثابت على أكبر قيمة شهرية صادرة لهم.
كن مستعدا لاتخاذ قرار سريع
سواء كنت بصدد شراء منزلا أو تجديد رهنك القعاري، فإن السرعة هي العامل الأساس. يبلغ متوسط عمر منتج الرهن العقاري 17 يوما فقط، وفقا لـ”موني فاكتس” – وهو أدنى مستوى على الإطلاق.
إذا توصل سعر المقرض إلى أفضل صفقة مطروحة، فغالبا ما يسحبه بسرعة لتجنب التحدي التشغيلي المتمثل في طوفان من الطلبات.
يقول مونتليك من شركة كوريكو، “من الممكن أن أمنح العميل سعرا معينا في الساعة التاسعة صباحا، ثم اضطر إلى الاتصال مرة أخرى في الظهيرة وأقول إن الصفقة سيتم سحبها في الساعة الخامسة مساء اليوم. يعتقد بعض العملاء أنها أسلوب مبيعات لكن هذا هو واقع السوق”.
هل يجب أن تدفع مقابل إلغاء سعر الفائدة الثابت الحالي الخاص بك؟
مع ارتفاع أسعار الفائدة، قد تضطر إلى دفع غرامة لإنهاء صفقتك الحالية والالتزام بصفقة جديدة.
كقاعدة عامة، تبلغ رسوم السداد المبكر على تثبيت لمدة خمسة أعوام 5 في المائة من الرصيد المستحق في العام الأول، وتنخفض بناءعلى مقياس متدرج إلى 1 في المائة بحلول العام الأخير.
إذا ألغيت سعر فائدة ثابت على رهن عقاري بقيمة 500 ألف جنيه استرليني مع تبقي عامين على نهايته، قد يكلفك ذلك عشرة آلاف جنيه استرليني، إضافة إلى رسوم المنتج للرهن العقاري الجديد – ستكون أقساطك الشهرية أعلى على الفور.
هل يستحق الأمر كل هذا؟ تحاول حاسبة الرهن العقاري المجانية من تطبيق الميزانية Nous.co الإجابة عن هذا السؤال بناء على توقعات السوق حول أين قد تكون أسعار الفائدة بحلول الوقت الذي ينتهي فيه التثبيت وما هي التكاليف أو الوفورات المحتملة.
أود أيضا استخدام آلة حاسبة لمدفوعات الرهن العقاري الزائدة لمعرفة تأثير استخدام هذا المبلغ النقدي لسداد دفعة لمرة واحدة، على افتراض أن صفقة الرهن العقاري الخاصة بك تسمح بذلك، وما إذا كان سيوجهك إلى خفض نسبة القرض إلى القيمة. يسمح تطبيق سبرايف الجديد للأشخاص بتغيير مدفوعاتهم الزائدة بما يتناسب مع إنفاقهم الشهري.
ماذا عن شراء الرهون العقارية بغرض الاستثمار؟
من المرجح أن يكون لدى الملاك رهون عقارية ذات الفائدة فقط. على الرغم من أن معظمهم مقيدون بصفقات ذات سعر فائدة ثابت، إلا أن هذا يعني أنهم سيتعرضون لتقلبات أكبر في التكلفة مقارنة بمقترضي إعادة السداد عندما تنتهي أسعار الفائدة.
يطبق المقرضون مجموعة من حسابات القدرة على تحمل التكاليف على قروض الرهون بغرض الاستثمار. العامل الرئيس هو نسبة تغطية الفائدة – الإيجار الشهري معبرا عنه كنسبة مئوية من مدفوعات الفائدة الشهرية – عادة ما يكون 125 إلى 145 في المائة.
مع ذلك، يستخدم المقرضون “معدل الإجهاد” لحساب هذه النسب، وهذا أعلى كثيرا من الفائدة الفعلية المدفوعة على القرض.
لاحظ ديفيد هولينجورث، المدير المساعد في شركة الوسيط إل آند سي مورقجز، أن كثيرا من المقرضين قد زادوا من معدلات الإجهاد لديهم هذا الشهر، ويتوقع أن يتبعهم آخرون. يقول، “النتيجة ستكون أن الملاك بحاجة إلى فرض إيجارات أعلى لاقتراض المبلغ نفسه”.
مثلا، رفع ميترو بانك للتو أحد معدلات الإجهاد لديه من 4 إلى 5.5 في المائة، ويطالب بتغطية فائدة 140 في المائة.
بالنسبة إلى فائدة رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه استرليني، حسب حسبة هولينجورث فإن هذا يعني أن الملاك يحتاجون إلى 350 جنيها استرلينيا إضافيا من دخل الإيجار الشهري لتلبية متطلبات المقرض.
كما سمعنا في بودكاست موني كلينك هذا الأسبوع، اكتشف المستأجرون بالفعل أن هذه التكاليف المرتفعة قد تم نقلها إليهم، حيث أبلغ الوكلاء في لندن عن زيادات في الإيجار 40 في المائة عند تجديد الإيجارات.
مهما كانت أسعار فائدة الرهن العقاري المتزايدة تجعلك ترغب في الصراخ، فقط كن ممتنا كونك تمتلك منزلا.